智能建筑伴隨城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快
點(diǎn)擊次數(shù)：2499 更新時(shí)間：2014-09-19
目前，智能建筑伴隨城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快，一反經(jīng)濟(jì)低迷狀態(tài)，依舊保持年均超過20%的增速。據(jù)分析，智能建筑的需求主要來源于新增建筑智能化建設(shè)、既有建筑系統(tǒng)升級(jí)改造和運(yùn)營維護(hù)以及建筑節(jié)能改造系統(tǒng)集成。
“現(xiàn)在建筑智能化市場業(yè)務(wù)成長很快，不光是新項(xiàng)目的增長，還有老項(xiàng)目改造，比如系統(tǒng)升級(jí)、系統(tǒng)集成項(xiàng)目越來越多。”遼寧省電子研究設(shè)計(jì)院有限公司副院長劉方在接受采訪中還談到，智能建筑運(yùn)維服務(wù)市場潛力大，發(fā)展空間廣闊。
研究報(bào)告顯示，“十二五”期間新建建筑智能化市場依然顯示出較為強(qiáng)勁的增長勢頭，全國建筑業(yè)總產(chǎn)值、增加值將年均增長15%以上。2012～2015年新增建筑面積達(dá)到156億平方米，倘若按照保守假定未來25%具備智能化（在新建建筑智能化占比中，美國為70%，日本為60%），市場需求近4700億元。
以酒店智能化市場，一棟酒店項(xiàng)目投資2000萬來算，一年下來的項(xiàng)目大概有上千家。一年的市場大概有200多億。”
同樣，既有建筑的智能化系統(tǒng)升級(jí)改造以及運(yùn)行維護(hù)改造市場巨大。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在既有建筑中，在2005-2011年期間新建建筑具備智能建筑的面積約有22.18億平方米，同期智能改造面積約有4億平方米，我們粗略估計(jì)總共有28億平方米，具備智能化。智能化的單位成本為100元平方米進(jìn)行測算，對(duì)應(yīng)的既有建筑智能改造的市場規(guī)模約近1萬億元。
另外，建筑節(jié)能改造加大智能建筑系統(tǒng)集成的市場需求。據(jù)了解，建筑節(jié)能改造每年帶來了智能建筑系統(tǒng)集成業(yè)務(wù)在250億的市場需求。
三大引擎：政策支持、業(yè)主重視、系統(tǒng)價(jià)值
基于前期的采訪了解到，智能建筑的蓬勃市場發(fā)展是多方因素促成的結(jié)果，其中政策的支持、業(yè)主的重視以及智能化系統(tǒng)本身價(jià)值得到體現(xiàn)。
雖然中國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入市場化時(shí)期，但仍不能忽視宏觀調(diào)控在這個(gè)特色社會(huì)主義國家釋放出來的巨大能量。前面提及的城鎮(zhèn)化、節(jié)能減排背后都有國家政策的身影，包括橫琴、前海、平潭經(jīng)濟(jì)新區(qū)的設(shè)立等政策組合拳都無形中擴(kuò)大建筑業(yè)市場這塊蛋糕的體積。
如果說政策擴(kuò)大了智能建筑物的市場體量，那么來自甲方用戶的肯定使得智能化系統(tǒng)建設(shè)有了質(zhì)的提升。
伴隨產(chǎn)業(yè)界對(duì)概念導(dǎo)入的認(rèn)可，業(yè)主單位對(duì)智能化系統(tǒng)也越加重視。“業(yè)主對(duì)智能化系統(tǒng)的建設(shè)重視度在加強(qiáng)，落實(shí)的項(xiàng)目在增加。原來國家沒有太多提節(jié)能減排，現(xiàn)在要求很高，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)都要加入這一項(xiàng)。智能化系統(tǒng)建設(shè)成本下降；再者智能化系統(tǒng)更加智能了，而且效果更能感受，也愿意花錢。智能建筑與房地產(chǎn)行業(yè)有一些關(guān)聯(lián)。以前諸如政府項(xiàng)目或者國企大樓智能化建設(shè)，不差錢，現(xiàn)在是商業(yè)樓宇、商業(yè)寫字樓，作為其中銷售的亮點(diǎn)。”智能建筑市場zui賣力的推手還是智能化系統(tǒng)本身，智能化系統(tǒng)增加的附帶價(jià)值，在運(yùn)營過程中可以體現(xiàn)出來。
智能化與安防并進(jìn)
目前了解到的數(shù)據(jù)是，智能化系統(tǒng)投資平均占到整個(gè)建筑投資的7.5%。未來的建筑物必然是向高附加值、多功能方向發(fā)展，這就決定了智能建筑擁有廣闊的市場前景。在未來幾年，智能建筑工程投資額將占總建筑的10%以上。按中國加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)的戰(zhàn)略和信息產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展速度，智能建筑的發(fā)展速度將可能比預(yù)計(jì)值更高，智能建筑投資額有可能占總建筑投資額的20%以上。
智能建筑中的安防系統(tǒng)在逐步受到重視。在一些寫字樓項(xiàng)目中，安防系統(tǒng)的比重大概占到弱電總包的20%左右，有的甚至達(dá)到30%。
智能建筑安防以監(jiān)控和門禁為防范手段，相對(duì)來說報(bào)警戲份要少很多，因?yàn)槌鋈肟诳刂坪煤?，?bào)警系統(tǒng)會(huì)少一點(diǎn)。對(duì)此，泰科安防設(shè)備張泳做了進(jìn)一步說明，“在房地產(chǎn)智能化項(xiàng)目中，視頻監(jiān)控占據(jù)的份額在50-69%的比重，第二大系統(tǒng)是門禁，在此門禁其實(shí)也包括停車場，一般門禁控制的人員出入，停車場控制的是車輛和物流。相反防盜報(bào)警系統(tǒng)在智能樓宇中占據(jù)的份額甚小，一般都只有幾萬，十幾萬就算很大的規(guī)模。”
“以我們設(shè)計(jì)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)五酒店為例，一套完整的弱電系統(tǒng)一般投資需要在1500萬左右（設(shè)備選型中檔），其中安防部分占比近20-30%左右。一般視頻監(jiān)控占10-15%，出入口控制5-10%，入侵報(bào)警2-3%，電子巡查占0.5%左右。”
新興市場：二三線、城市綜合體
一般來說，國內(nèi)流行智能化小區(qū)、智能大廈、級(jí)寫字樓等稱號(hào)，市場的劃分不是很明細(xì)。而主流外企多將市場劃分了市場、中端市場、低端市場，把市場劃分幾個(gè)等級(jí)，比如一線城市，二線城市，三線城市，就會(huì)依據(jù)高中低劃分市場的等級(jí)。
現(xiàn)在對(duì)于智能建筑企業(yè)而言，北上廣深等一線城市的機(jī)會(huì)點(diǎn)已經(jīng)在衰減。“像寫字樓，一線城市CBD中心的寫字樓項(xiàng)目基本上都接近飽和，當(dāng)然我們zui近在深圳也中標(biāo)了一些大型寫字樓項(xiàng)目，在廣州也有做珠江新城的幾個(gè)弱電總包項(xiàng)目。但是現(xiàn)在放眼過去，一線城市中心基本上都已建成，放眼過去都是舊樓。不像先前城市開發(fā)熱時(shí)期，動(dòng)輒百棟上千棟大樓同時(shí)拔地而起，現(xiàn)在一共就那幾棟樓。”一位就職于某的*工程人士透露。
一線城市的土地有限，如深圳市區(qū)若是沒有城中村改造，極少會(huì)出現(xiàn)大面積的建筑項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)商追隨城鎮(zhèn)化步伐進(jìn)軍二三線城市，智能建筑企業(yè)也幾乎同時(shí)跟進(jìn)，二三線城市的市場主要立足于的住宅樓盤、寫字樓、四五酒店項(xiàng)目。
另外，一些新興城市或區(qū)域，項(xiàng)目倒是不少。“像現(xiàn)在的珠海橫琴島，一個(gè)島下來的項(xiàng)目上千個(gè)，zui近我們就中了澳門大學(xué)橫琴小區(qū)的一個(gè)標(biāo)。深圳新開發(fā)前海灣，一下子建設(shè)幾百棟樓，所以在這里就會(huì)找到蠻多的項(xiàng)目機(jī)會(huì)。“前面不愿具名的業(yè)界人士認(rèn)為，一線城市的商業(yè)寫字樓等中市場機(jī)會(huì)要看新區(qū)的發(fā)展、城市的擴(kuò)容，否則機(jī)會(huì)會(huì)越來越少。
另外，近兩年，地產(chǎn)業(yè)非常流行商住兩用的混合體或者叫城市綜合體——融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂等核心功能于一體的“城中之城”。這些項(xiàng)目的智能化特色是規(guī)模大，直接上數(shù)字系統(tǒng)，并且使用的設(shè)備比較復(fù)雜，上技術(shù)含量較高的設(shè)備（比如自動(dòng)車牌識(shí)別）。
樓宇智能化增量空間依然很大
“現(xiàn)在各大開發(fā)商都在不斷拿地，政府也在不斷拍賣，所以對(duì)于一些的一線開發(fā)商來說，不但沒有從投資規(guī)模上縮減，還在擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)鏈，尤其是商業(yè)地產(chǎn)。”有業(yè)內(nèi)人士分析道。
此外，目前我國的智能建筑在建筑領(lǐng)域所占比例較少，對(duì)比一些發(fā)達(dá)國家，普及比率較低。商業(yè)樓宇（如寫字樓、酒店、城市綜合體）、公共性建筑的智能化程度也只是處于發(fā)展中階段，所以存在很大的市場增量空間。
“現(xiàn)在建筑智能化市場業(yè)務(wù)成長很快，不光是新項(xiàng)目的增長，還有老項(xiàng)目改造，比如系統(tǒng)升級(jí)、系統(tǒng)集成項(xiàng)目越來越多。”遼寧省電子研究設(shè)計(jì)院有限公司副院長劉方在接受采訪中還談到，智能建筑運(yùn)維服務(wù)市場潛力大，發(fā)展空間廣闊。
研究報(bào)告顯示，“十二五”期間新建建筑智能化市場依然顯示出較為強(qiáng)勁的增長勢頭，全國建筑業(yè)總產(chǎn)值、增加值將年均增長15%以上。2012～2015年新增建筑面積達(dá)到156億平方米，倘若按照保守假定未來25%具備智能化（在新建建筑智能化占比中，美國為70%，日本為60%），市場需求近4700億元。
以酒店智能化市場，一棟酒店項(xiàng)目投資2000萬來算，一年下來的項(xiàng)目大概有上千家。一年的市場大概有200多億。”
同樣，既有建筑的智能化系統(tǒng)升級(jí)改造以及運(yùn)行維護(hù)改造市場巨大。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在既有建筑中，在2005-2011年期間新建建筑具備智能建筑的面積約有22.18億平方米，同期智能改造面積約有4億平方米，我們粗略估計(jì)總共有28億平方米，具備智能化。智能化的單位成本為100元平方米進(jìn)行測算，對(duì)應(yīng)的既有建筑智能改造的市場規(guī)模約近1萬億元。
另外，建筑節(jié)能改造加大智能建筑系統(tǒng)集成的市場需求。據(jù)了解，建筑節(jié)能改造每年帶來了智能建筑系統(tǒng)集成業(yè)務(wù)在250億的市場需求。
三大引擎：政策支持、業(yè)主重視、系統(tǒng)價(jià)值
基于前期的采訪了解到，智能建筑的蓬勃市場發(fā)展是多方因素促成的結(jié)果，其中政策的支持、業(yè)主的重視以及智能化系統(tǒng)本身價(jià)值得到體現(xiàn)。
雖然中國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入市場化時(shí)期，但仍不能忽視宏觀調(diào)控在這個(gè)特色社會(huì)主義國家釋放出來的巨大能量。前面提及的城鎮(zhèn)化、節(jié)能減排背后都有國家政策的身影，包括橫琴、前海、平潭經(jīng)濟(jì)新區(qū)的設(shè)立等政策組合拳都無形中擴(kuò)大建筑業(yè)市場這塊蛋糕的體積。
如果說政策擴(kuò)大了智能建筑物的市場體量，那么來自甲方用戶的肯定使得智能化系統(tǒng)建設(shè)有了質(zhì)的提升。
伴隨產(chǎn)業(yè)界對(duì)概念導(dǎo)入的認(rèn)可，業(yè)主單位對(duì)智能化系統(tǒng)也越加重視。“業(yè)主對(duì)智能化系統(tǒng)的建設(shè)重視度在加強(qiáng)，落實(shí)的項(xiàng)目在增加。原來國家沒有太多提節(jié)能減排，現(xiàn)在要求很高，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)都要加入這一項(xiàng)。智能化系統(tǒng)建設(shè)成本下降；再者智能化系統(tǒng)更加智能了，而且效果更能感受，也愿意花錢。智能建筑與房地產(chǎn)行業(yè)有一些關(guān)聯(lián)。以前諸如政府項(xiàng)目或者國企大樓智能化建設(shè)，不差錢，現(xiàn)在是商業(yè)樓宇、商業(yè)寫字樓，作為其中銷售的亮點(diǎn)。”智能建筑市場zui賣力的推手還是智能化系統(tǒng)本身，智能化系統(tǒng)增加的附帶價(jià)值，在運(yùn)營過程中可以體現(xiàn)出來。
智能化與安防并進(jìn)
目前了解到的數(shù)據(jù)是，智能化系統(tǒng)投資平均占到整個(gè)建筑投資的7.5%。未來的建筑物必然是向高附加值、多功能方向發(fā)展，這就決定了智能建筑擁有廣闊的市場前景。在未來幾年，智能建筑工程投資額將占總建筑的10%以上。按中國加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)的戰(zhàn)略和信息產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展速度，智能建筑的發(fā)展速度將可能比預(yù)計(jì)值更高，智能建筑投資額有可能占總建筑投資額的20%以上。
智能建筑中的安防系統(tǒng)在逐步受到重視。在一些寫字樓項(xiàng)目中，安防系統(tǒng)的比重大概占到弱電總包的20%左右，有的甚至達(dá)到30%。
智能建筑安防以監(jiān)控和門禁為防范手段，相對(duì)來說報(bào)警戲份要少很多，因?yàn)槌鋈肟诳刂坪煤?，?bào)警系統(tǒng)會(huì)少一點(diǎn)。對(duì)此，泰科安防設(shè)備張泳做了進(jìn)一步說明，“在房地產(chǎn)智能化項(xiàng)目中，視頻監(jiān)控占據(jù)的份額在50-69%的比重，第二大系統(tǒng)是門禁，在此門禁其實(shí)也包括停車場，一般門禁控制的人員出入，停車場控制的是車輛和物流。相反防盜報(bào)警系統(tǒng)在智能樓宇中占據(jù)的份額甚小，一般都只有幾萬，十幾萬就算很大的規(guī)模。”
“以我們設(shè)計(jì)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)五酒店為例，一套完整的弱電系統(tǒng)一般投資需要在1500萬左右（設(shè)備選型中檔），其中安防部分占比近20-30%左右。一般視頻監(jiān)控占10-15%，出入口控制5-10%，入侵報(bào)警2-3%，電子巡查占0.5%左右。”
新興市場：二三線、城市綜合體
一般來說，國內(nèi)流行智能化小區(qū)、智能大廈、級(jí)寫字樓等稱號(hào)，市場的劃分不是很明細(xì)。而主流外企多將市場劃分了市場、中端市場、低端市場，把市場劃分幾個(gè)等級(jí)，比如一線城市，二線城市，三線城市，就會(huì)依據(jù)高中低劃分市場的等級(jí)。
現(xiàn)在對(duì)于智能建筑企業(yè)而言，北上廣深等一線城市的機(jī)會(huì)點(diǎn)已經(jīng)在衰減。“像寫字樓，一線城市CBD中心的寫字樓項(xiàng)目基本上都接近飽和，當(dāng)然我們zui近在深圳也中標(biāo)了一些大型寫字樓項(xiàng)目，在廣州也有做珠江新城的幾個(gè)弱電總包項(xiàng)目。但是現(xiàn)在放眼過去，一線城市中心基本上都已建成，放眼過去都是舊樓。不像先前城市開發(fā)熱時(shí)期，動(dòng)輒百棟上千棟大樓同時(shí)拔地而起，現(xiàn)在一共就那幾棟樓。”一位就職于某的*工程人士透露。
一線城市的土地有限，如深圳市區(qū)若是沒有城中村改造，極少會(huì)出現(xiàn)大面積的建筑項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)商追隨城鎮(zhèn)化步伐進(jìn)軍二三線城市，智能建筑企業(yè)也幾乎同時(shí)跟進(jìn)，二三線城市的市場主要立足于的住宅樓盤、寫字樓、四五酒店項(xiàng)目。
另外，一些新興城市或區(qū)域，項(xiàng)目倒是不少。“像現(xiàn)在的珠海橫琴島，一個(gè)島下來的項(xiàng)目上千個(gè)，zui近我們就中了澳門大學(xué)橫琴小區(qū)的一個(gè)標(biāo)。深圳新開發(fā)前海灣，一下子建設(shè)幾百棟樓，所以在這里就會(huì)找到蠻多的項(xiàng)目機(jī)會(huì)。“前面不愿具名的業(yè)界人士認(rèn)為，一線城市的商業(yè)寫字樓等中市場機(jī)會(huì)要看新區(qū)的發(fā)展、城市的擴(kuò)容，否則機(jī)會(huì)會(huì)越來越少。
另外，近兩年，地產(chǎn)業(yè)非常流行商住兩用的混合體或者叫城市綜合體——融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂等核心功能于一體的“城中之城”。這些項(xiàng)目的智能化特色是規(guī)模大，直接上數(shù)字系統(tǒng)，并且使用的設(shè)備比較復(fù)雜，上技術(shù)含量較高的設(shè)備（比如自動(dòng)車牌識(shí)別）。
樓宇智能化增量空間依然很大
“現(xiàn)在各大開發(fā)商都在不斷拿地，政府也在不斷拍賣，所以對(duì)于一些的一線開發(fā)商來說，不但沒有從投資規(guī)模上縮減，還在擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)鏈，尤其是商業(yè)地產(chǎn)。”有業(yè)內(nèi)人士分析道。
此外，目前我國的智能建筑在建筑領(lǐng)域所占比例較少，對(duì)比一些發(fā)達(dá)國家，普及比率較低。商業(yè)樓宇（如寫字樓、酒店、城市綜合體）、公共性建筑的智能化程度也只是處于發(fā)展中階段，所以存在很大的市場增量空間。
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