綠色建筑理念因符合中國可持續(xù)發(fā)展的國策而得到快速發(fā)展。綠色技術(shù)和產(chǎn)品層出不窮,綠色建筑的工程項(xiàng)目蓬勃興起,相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)及政策不斷推出。
然而,在筆者參與綠色建筑的工作中,發(fā)現(xiàn)有不少項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段獲得了高評價(jià),而到運(yùn)營階段,由于缺乏有效的運(yùn)營能力和真實(shí)的運(yùn)行數(shù)據(jù),往往達(dá)不到預(yù)期的綠色目標(biāo)。這就需要我們思考:投入大量的精力和資金建造的綠色建筑,為什么達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)?
公共建筑物的生命期成本分配中,運(yùn)行與管理費(fèi)用約占生命期成本(LCC)總費(fèi)用的85%以上,而一次建設(shè)費(fèi)用僅為15%。維持設(shè)備功能、確保設(shè)備率、盡量減少設(shè)備故障,運(yùn)營管理是發(fā)揮設(shè)備投資效益的重要環(huán)節(jié)。其中的信息化與自動(dòng)化系統(tǒng)則為現(xiàn)代物業(yè)設(shè)施管理提供了平臺(tái)與基礎(chǔ)。
中國綠色建筑近十年的工程實(shí)踐積累了大量的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),各類綠色技術(shù)的應(yīng)用日益成熟,建設(shè)的增量成本也從早期的盲目投入,逐步收斂到一個(gè)合理的范圍。但是,這些投入的效益如何?增量成本如何回收?目前有著各式各樣的計(jì)算與說法:有些是以理想的計(jì)算值來說明效果,有些是忽略運(yùn)行投入來得出增量成本的回收期,有些則是回避了具體的經(jīng)濟(jì)分析……總之,能準(zhǔn)確說明綠色建筑效益的資料很少。
直面運(yùn)營成本
綠色建筑技術(shù)分為兩大類:被動(dòng)技術(shù)和主動(dòng)技術(shù)。所謂被動(dòng)綠色技術(shù),就是不使用機(jī)械電氣設(shè)備干預(yù)建筑物運(yùn)行的技術(shù),如圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱、固定遮陽、隔聲降噪,朝向和窗墻比的選擇,使用透水地面材料等。而主動(dòng)綠色技術(shù)則使用機(jī)械電氣設(shè)備來改變建筑物的運(yùn)行狀態(tài)與條件,如暖通空調(diào)、雨污水的處理與回用、智能化系統(tǒng)應(yīng)用、垃圾處理、綠化無公害養(yǎng)護(hù)、可再生能源應(yīng)用等。
被動(dòng)綠色技術(shù)所使用的材料與設(shè)施,在建筑物的運(yùn)行中一般養(yǎng)護(hù)的工作量很少,但也存在一些日常的加固與修補(bǔ)工作。而主動(dòng)綠色技術(shù)所使用的材料與設(shè)施,則需要在日常運(yùn)行中使用能源、人力、材料資源等,以維持有效功能,并且在一定的使用期后,必須進(jìn)行更換或升級。
綠色建筑的運(yùn)行成本大致有7類。一類是設(shè)施維護(hù)費(fèi)。信息與控制系統(tǒng)一般為造價(jià)的2~4%,機(jī)械電氣設(shè)備一般為造價(jià)的2~3%。第二類是設(shè)施更新費(fèi)。信息與控制系統(tǒng)的更新周期一般為6~8年,機(jī)械電氣設(shè)備的更新周期一般為8~10年。第三類是設(shè)施運(yùn)行消耗。主要為設(shè)施本身的能耗和材耗,如水處理設(shè)施運(yùn)行所需投放的藥劑等。第四類是養(yǎng)護(hù)費(fèi)。綠化養(yǎng)護(hù)(包括人工、肥料、農(nóng)藥等)費(fèi)用。第五類清潔費(fèi)。*空調(diào)投運(yùn)后,其風(fēng)管需兩年清洗一次。清洗費(fèi)用按風(fēng)管展開面積計(jì)算,每平方米大約20~30元。第六類垃圾分類收集與處理費(fèi)。第七類檢測費(fèi)。建筑物運(yùn)行中所排放污水和廢氣的檢測,非傳統(tǒng)水源水質(zhì)的檢測等。
顯然,這些費(fèi)用是綠色建筑運(yùn)行所必須的,如果不能持續(xù)保證投入的話,必然會(huì)有一部分的綠色設(shè)施和措施出現(xiàn)問題。
機(jī)制撬動(dòng)運(yùn)營
國內(nèi)綠色建筑運(yùn)營水平不高的情況源于長期以來的“重建輕管”風(fēng)氣,這里有體制問題,也有操作機(jī)制問題。
我們追求建成了多少綠色建筑,這是建設(shè)者的成就與業(yè)績。但是要核查綠色建筑的運(yùn)行效果是否一一達(dá)到了設(shè)計(jì)目標(biāo),尤其是綠色措施出現(xiàn)問題時(shí),建設(shè)者和管理者往往互相推諉責(zé)任。因?yàn)榻ㄔO(shè)者不承擔(dān)運(yùn)營的責(zé)任,而管理者則是被動(dòng)地去運(yùn)行管理綠色建筑,并不將此作為自己的成就和業(yè)績。如從經(jīng)濟(jì)核算的角度考慮,綠色措施的運(yùn)行成本高于傳統(tǒng)建筑,在物業(yè)費(fèi)低收益的狀態(tài)下,不少物業(yè)管理機(jī)構(gòu)其實(shí)把綠色建筑視為一種負(fù)擔(dān),常會(huì)因某些理由不時(shí)地停用一些綠色設(shè)施。
為提高我國綠色建筑運(yùn)營水平,筆者有如下建議:
首先,明確綠色建筑管理者的責(zé)任與地位。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)接管獲綠色設(shè)計(jì)認(rèn)證的建筑,應(yīng)承擔(dān)綠色設(shè)施運(yùn)行正常并達(dá)到設(shè)計(jì)目標(biāo)的責(zé)任,如獲得綠色運(yùn)營認(rèn)證,物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)得到80%的榮譽(yù)和不低于50%的獎(jiǎng)勵(lì)。
其次,認(rèn)定綠色建筑運(yùn)行的增量成本。綠色建筑的建設(shè)有增量成本,綠色建筑的運(yùn)行也有增量成本,這是不爭的事實(shí)。建議凡是獲得綠色運(yùn)營標(biāo)識(shí)認(rèn)證的建筑物,可按不同考慮適當(dāng)增加物業(yè)管理收費(fèi),以彌補(bǔ)綠色建筑運(yùn)行的增量成本,在機(jī)制上使物業(yè)管理企業(yè)得到合理的工作回報(bào)。
再其次,建設(shè)者須以面向成本的設(shè)計(jì)實(shí)行綠色建筑的建設(shè)。綠色建筑不能不計(jì)成本地構(gòu)建亮點(diǎn)工程,應(yīng)在滿足用戶需求和綠色目標(biāo)的前提下,盡可能降低成本。
zui后,用好智能控制和信息管理系統(tǒng),以真實(shí)的數(shù)據(jù)不斷完善綠色建筑的運(yùn)營。經(jīng)過智能控制和信息管理系統(tǒng)的平臺(tái)幾年的運(yùn)行,所積累的運(yùn)營數(shù)據(jù)、成本和收益將能正確反映綠色建筑的實(shí)際效益。
因此,綠色建筑只有通過有效的運(yùn)營管理,才能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。我們要應(yīng)用生命期評價(jià)和成本分析的科學(xué)方法,準(zhǔn)確掌握建設(shè)、運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用所構(gòu)成的生命期成本,合理選用綠色技術(shù),逐步完善綠色建筑運(yùn)營的體制與機(jī)制,使我國的綠色建筑走上持續(xù)發(fā)展的道路。