住宅工業(yè)化“理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感”
點擊次數(shù)：1855 更新時間：2013-06-03
目前中國的建筑業(yè)仍然是一個勞動密集型、粗放式經(jīng)營的行業(yè)，還在依靠大量的人力來完成建筑施工。
住宅工業(yè)化以其工期短、人工少、能耗低等優(yōu)點被認(rèn)為將是建筑業(yè)的朝陽產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)有諸如萬科、遠(yuǎn)大住工等企業(yè)尋求突破，用業(yè)內(nèi)人士的話說就是“行業(yè)預(yù)期不錯”。但由于成本較高、無行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、生產(chǎn)規(guī)模較小等原因，這個產(chǎn)業(yè)遲遲難以撬動，因而行業(yè)對政策扶持充滿期待。
“理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感”這句話用在目前國內(nèi)住宅工業(yè)化身上再貼切不過。
盡管業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同“住宅工業(yè)化是未來建筑產(chǎn)業(yè)趨勢”，但zui近證券時報記者采訪的多家一線房企對住宅工業(yè)化均處于觀望中，稱短期不會采取工業(yè)化方式建設(shè)項目。而其中zui重要的理由是住宅工業(yè)化屬制造業(yè)范疇，在構(gòu)件沒有規(guī)?；a(chǎn)、工業(yè)化住宅建設(shè)沒有大規(guī)模推開之前，其成本將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)有的建筑模式。
房企萬科是住宅工業(yè)化的力行者。2012年，萬科工業(yè)化住宅項目的新開工面積為272萬平方米，其全年新開工面積為1433萬平方米，也就是說，萬科去年住宅工業(yè)化率為18.9%。萬科董事長王石去年曾在公開場合表示，萬科住宅工業(yè)化將在兩年內(nèi)完成。不過，主流產(chǎn)品工業(yè)化率兩年內(nèi)從18.9%提升至*，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這幾乎不可能完成。
朝陽行業(yè)
談及住宅工業(yè)化，不得不提及遠(yuǎn)大住工。在國內(nèi)，遠(yuǎn)大住工是住宅工業(yè)化的zui早。
王石2007年底曾透露，至2012年底公司工業(yè)化率將提高至50%。而在2008年時，遠(yuǎn)大住工的住宅工業(yè)化率已經(jīng)達(dá)到85%。
“從國外的經(jīng)驗來看，住宅工業(yè)化未來必定是建筑產(chǎn)業(yè)的趨勢。”一位曾在遠(yuǎn)大住工任職高管的人士告訴記者。
不過在他看來，“住宅工業(yè)化并非房地產(chǎn)業(yè)范疇，它其實是屬于制造業(yè)。”遠(yuǎn)大住工盡管在國內(nèi)已經(jīng)具備成熟的住宅工業(yè)化制造技術(shù)，但兩年前謀求上市未果，其中重要原因之一，便是住宅工業(yè)化目前難在國內(nèi)形成規(guī)模。
作為國內(nèi)住宅工業(yè)化，萬科工業(yè)化率的現(xiàn)狀也透露出這個行業(yè)目前的尷尬。
在2012年年報中，萬科將“住宅工業(yè)化”放在經(jīng)營策略*，其住宅工業(yè)化由裝修房、工廠化和綠色建筑共同組成。
盡管萬科非常重視自身的住宅工業(yè)化戰(zhàn)略，但記者采訪的多位券商地產(chǎn)分析師均表示，目前并未對住宅工業(yè)化進(jìn)行深入研究，因為現(xiàn)階段住宅工業(yè)化只是一個概念，對公司業(yè)績影響不是很大。
其實，所謂住宅工業(yè)化，即標(biāo)準(zhǔn)化、批量化生產(chǎn)樓梯、墻體、外墻面磚、窗框、浴室等部件，將部件運輸?shù)巾椖楷F(xiàn)場后拼裝組建成整體住宅。簡而言之，蓋房猶如“搭積木”。
據(jù)遠(yuǎn)大住工一位內(nèi)部人士介紹，以1～8層的小高層住宅為例，使用工業(yè)化的生產(chǎn)方式，可提高生產(chǎn)效率40%～55%，提高設(shè)備周轉(zhuǎn)率60%，還能zui大程度地節(jié)省能源，改善結(jié)構(gòu)精度，減少滲漏、墻體開裂等質(zhì)量通病。
事實上，住宅工業(yè)化zui核心優(yōu)勢有兩點，首先是降低人工成本，其次是縮短工期。“以國外成熟案例來看，例如以傳統(tǒng)澆灌方式建樓需要1000名建筑工人，如果采用工業(yè)化方式運作，可能只需要400人左右即可。”上述人士告訴記者。他坦言，對于房企zui看重的建筑周期，在采用工業(yè)化運作后，基本上可以縮短40%~50%。
目前，在國內(nèi)如萬科、遠(yuǎn)大住工、瑞安房地產(chǎn)等公司都在開展住宅工業(yè)化技術(shù)探索，而且在住宅工業(yè)化的路上已經(jīng)走了十幾年。萬科自1999年開始探索工業(yè)化生產(chǎn)模式。2007年，萬科住宅工業(yè)化研究基地落成，并獲批成為“國家住宅工業(yè)化基地”，開始了技術(shù)成果向?qū)嵺`轉(zhuǎn)化的推廣應(yīng)用階段。
而遠(yuǎn)大住工則早在1996年，便開啟了住宅工業(yè)化之路，zui初遠(yuǎn)大住工基本從日本、德國方面引進(jìn)建筑體系。作為國內(nèi)綜合性的住宅整體解決方案制造商，遠(yuǎn)大住工在長沙、沈陽等十余個城市共擁有8家住宅工業(yè)化工廠。
成本不降反升
住宅工業(yè)化zui大的優(yōu)勢之一是降低成本，但記者了解到，在國內(nèi)推行住宅工業(yè)化項目的房企成本卻不降反升。
從衡量住宅工業(yè)化水平的指標(biāo)預(yù)制率（即實現(xiàn)預(yù)制建筑構(gòu)件數(shù)量與總建筑構(gòu)件數(shù)量的比率）來看，2007年萬科住宅工業(yè)化技術(shù)在上海*次運用，預(yù)制率30%，到2012年，萬科南京上坊保障房項目預(yù)制率超75%。不過，從公開信息來看，目前萬科住宅工業(yè)化項目的預(yù)制率從11%到75%不等。
據(jù)上述遠(yuǎn)大住工內(nèi)部人士稱，正常來說，像日本這種住宅產(chǎn)業(yè)體系完善的國家，預(yù)制率越高，平均成本越低。“不過，在國內(nèi)，按現(xiàn)階段的產(chǎn)業(yè)鏈情況，預(yù)制率越高，成本則越高。”
據(jù)悉，萬科中糧假日風(fēng)景項目B3、B4號樓便采取了住宅工業(yè)化方式運作。不過，這兩棟實際上較其他樓座成本反而高出400~500元/平方米。住宅工業(yè)化原本是為了壓縮成本，而目前國內(nèi)項目成本卻不降反升。
上述遠(yuǎn)大住工人士坦言，相對于工業(yè)化設(shè)備和建筑材料而言，國內(nèi)人工成本更為便宜，而工業(yè)化恰好對設(shè)備材料要求較高。他舉例稱，例如PC（預(yù)制混凝土）外墻模具是可以反復(fù)使用，但如果生產(chǎn)規(guī)模不大，所生產(chǎn)的PC外墻攤薄下來的成本就會更高。“簡單來講，如果建筑構(gòu)件難以形成規(guī)模化生產(chǎn)，加上額外的研發(fā)費用、運輸費用，項目總體成本并不低。”
萬科執(zhí)行副總裁王文金此前也曾公開表示，住宅工業(yè)化在國內(nèi)尚屬于發(fā)展培育階段，其材料采購成本、所需技術(shù)人員人工還相對較高，在目前較小的規(guī)模下總體成本高于傳統(tǒng)施工方式。據(jù)統(tǒng)計，日本建筑人工費基本上占到建筑成本的50%左右，香港的比例則為30%～40%，而國內(nèi)僅占16%～17%。
“住宅工業(yè)屬于制造業(yè)范疇，目前國內(nèi)還沒有哪一家房地產(chǎn)公司擁有真正的建筑構(gòu)件生產(chǎn)線。”前述曾工作于遠(yuǎn)大住工的人士稱。而萬科方面也印證了該人士所言，據(jù)悉，萬科在過去的住宅工業(yè)化項目中，都是與各地的構(gòu)件廠合作，采購部件造房。
北京市建筑設(shè)計研究院第十設(shè)計所副所長樊則森告訴記者，包括萬科在內(nèi)涉足住宅工業(yè)化的公司PC構(gòu)件目前很難同時滿足規(guī)范、成本適當(dāng)、節(jié)能、防止?jié)B漏、預(yù)制率高和施工簡易6個方面要求。
樊則森坦言，大部分工業(yè)化住宅僅僅將外墻、陽臺板、樓板等進(jìn)行預(yù)制，主要受力結(jié)構(gòu)仍采取現(xiàn)澆方式，預(yù)制率普遍在15%～30%之間。
事實上，國內(nèi)目前多數(shù)涉及住宅工業(yè)化的項目，與過去開發(fā)的樓盤，在施工程序上并無太大差異。只是所謂的“住宅工業(yè)化”樓盤或項目中的某些建筑構(gòu)件，是采用OEM（俗稱貼牌生產(chǎn)）的方式從廠商處采購。在這個過程中，建筑構(gòu)件的采購價格被無形推高。
行業(yè)期待政策扶持
“房企實質(zhì)上就是房地產(chǎn)資源整合方，即便是要采取工業(yè)化操作，也是選擇與建筑承包方合作，而且要等到住宅工業(yè)化規(guī)范成熟后。”碧桂園一名高層人士告訴記者。
在去年凈利潤率普遍下滑背景下，房企理應(yīng)向往降低成本的渠道。然而，不少房企卻將這一極富前景的產(chǎn)業(yè)拒之門外。從住宅工業(yè)化目前現(xiàn)狀來看，也確實難以助房企降低成本一臂之力。產(chǎn)業(yè)難以撬動的癥結(jié)究竟在何處？
AMT咨詢曾出具報告稱，中國住宅工業(yè)化時代的到來需要三個方面的前提條件：一是地產(chǎn)暴利模式的終結(jié)；二是政府的大力推動，其手段主要包括標(biāo)準(zhǔn)制定、技術(shù)認(rèn)證、財政金融方面的經(jīng)濟(jì)政策；三是人工成本、原材料等生產(chǎn)要素價格變動迫使住宅工業(yè)化提速。
“目前國內(nèi)做的并非真正意義上的工業(yè)化住宅，zui主要的原因有兩方面，從行業(yè)內(nèi)部來看，缺乏統(tǒng)一的行業(yè)指引標(biāo)準(zhǔn)，目前建筑施工方所做的基本都是迎合傳統(tǒng)建筑標(biāo)準(zhǔn)。”前述曾工作于遠(yuǎn)大住工的高層人士告訴記者。
在他看來，缺乏配套鼓勵政策同樣制約行業(yè)發(fā)展，僅僅依靠萬科、遠(yuǎn)大住工等公司單獨推動住宅工業(yè)化很難奏效，“住宅工業(yè)化缺乏適合行業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境。”他稱。
據(jù)記者了解，PC構(gòu)件作為工業(yè)產(chǎn)品進(jìn)入施工方，不但沒有減免稅扶持，反而存在增稅環(huán)節(jié)。目前，預(yù)制構(gòu)件出廠，按照17%的稅率征收增值稅，再加上構(gòu)件蒸養(yǎng)、運輸，PC構(gòu)件因生產(chǎn)、施工、構(gòu)造要求增加鋼材用量，構(gòu)件的“身價”已經(jīng)不菲。
“國家目前僅僅是鼓勵，并沒有具體獎勵措施，這導(dǎo)致很多民企在參與生產(chǎn)工業(yè)化構(gòu)件的過程中舉步維艱。”樊則森告訴記者。他認(rèn)為，這不僅制預(yù)制構(gòu)件生產(chǎn)，還制約了大型企業(yè)的發(fā)展。
盡管住宅工業(yè)化受到內(nèi)外因素制約，但在記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士眼里，一旦行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定，再配合鼓勵政策，住宅工業(yè)化規(guī)模迅速擴(kuò)張是水到渠成的事。而隨著工業(yè)化施工規(guī)模擴(kuò)大，采購成本和技術(shù)人工將逐步降低，工業(yè)化工期短、人工少、能耗低等優(yōu)點將得到體現(xiàn)。
事實上，*早在幾年前便給出行業(yè)預(yù)期。
上海方面稱，將于未來兩年內(nèi)實現(xiàn)本市裝配整體式住宅面積占住宅開工總量的20%左右。北京提出在“十二五”期間，以保障性住房為重點，到2015年工業(yè)化建造方式的住宅達(dá)到當(dāng)年開工建筑面積的30%以上。雖然國家還沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，不過北京、上海、江蘇、深圳相繼出臺了一些設(shè)計、施工驗收規(guī)范。
目前，涉足住宅工業(yè)化的公司已經(jīng)嘗試在保障房領(lǐng)域?qū)で笸黄啤?012年萬科在12個城市投入保障房項目30個，自2006年萬科參與保障房建設(shè)以來累計為社會提供447萬平方米住房，其中部分保障房便采用了工業(yè)化形式。據(jù)遠(yuǎn)大住工內(nèi)部人士透露，他們目前主要爭取的也是保障房等政府客戶。
